Qué es el catastro

Valor Referencia del Catastro – El Catastrazo

El Valor de Referencia del Catastro o El Catastrazo

no es el Valor Catastral que viene consignado en los recibos del IBI

Es frecuente confundir el Valor de Referencia del Catastro con el Valor Catastral, por lo que es necesario saber distinguirlos con el fin de no incurrir en una incorrecta interpretación.

 

Por un lado, el Valor Catastral es un valor administrativo que se fija de manera objetiva para cada bien inmueble, fruto de la aplicación de los criterios recogidos por la Dirección General del Catastro.

Se trata de un valor que se actualiza por las Leyes de Presupuestos del Estado, y constituye la base imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Por otro lado, y a diferencia del anterior, el Valor de Referencia del Catastro solamente sirve como base imponible para la liquidación de impuestos en la transmisión y venta de propiedades.

En consecuencia, en ningún caso el Valor de Referencia del Catastro afecta al valor catastral vigente.

 

El Catastrazo
El Catastrazo – Pulsa en la imagen para saber más.

 

¿Cómo ver el Valor de Referencia del Catastro de una finca?

El Valor de Referencia del Catastro individualizado se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro.

Para acceder al informe, se requiere un certificado digital, que puede ser propio o de un tercero.

También se puede solicitar información telefónicamente y en las oficinas de Catastro con cita previa y si no existe un valor de referencia para la finca en cuestión, es recomendable solicitar igualmente un informe negativo.

 

¿Qué es lo que ha pasado con esta nueva valoración de referencia?

Hemos leído, escuchado y visto muchas noticias referentes a que el Tribunal Supremo, en una reciente Sentencia de 23 de enero de 2023, ha tumbado el Catastrazo.

Hay que decir que esto no es cierto del todo.

 

Vamos a verlo por partes.

 

Para empezar, ¿Qué es el Catastrazo?

El Catastrazo es el nuevo procedimiento de determinación del Valor de Referencia del Catastro de los inmuebles para pagar los impuestos autonómicos de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones.

Eso se hizo en la Ley 11/2021, de 9 de julio, de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal que entró en vigor el día 11 de julio de 2021.

 

Voy a aclararte el tema:

 

Cuando un particular vende un inmueble mediante un precio, el comprador debe tributar por Transmisiones Patrimoniales fijado por cada Comunidad Autónoma, por ejemplo, un 10% en Cataluña, un 6% en Madrid, un 8% ó 3% en Murcia según casos, etc.

Cuando el vendedor es una sociedad se repercute IVA, y en este caso el adquirente debe tributar por Actos Jurídicos Documentados, normalmente un 1,50%.

Cuando la adquisición se produce por herencia o donación, el adquirente debe tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

 

La situación anterior

Hasta el 11 de julio de 2021, en todos estos impuestos, los inmuebles vendidos o transmitidos se tenían que valorar por su valor real. No por el precio, ni por el valor de mercado.

 

Y tú dirás, ¿Qué es el valor real?

Ninguna norma explica qué es el valor real.

 

¿No era el precio pactado?

¿Debería ser el valor de mercado?

Desde luego, no podía ser el valor catastral, muy inferior al de mercado.

 

Ante tal incertidumbre, los conflictos entre contribuyentes y las Haciendas autonómicas en torno a la valoración de los inmuebles eran muchos.

Había unas Tablas de valoración, que en muchos casos eran el resultado de multiplicar el valor catastral por un coeficiente. Hacienda recurría a la tasación por sus Arquitectos o a la tasación pericial contradictoria…

Y lo cierto es que hay miles de pleitos coleando.

 

La situación actual

Para poner término a esa situación, la Ley cambió la forma de determinar la base imponible.

Desde el 11 de julio de 2021, se acabó lo del valor real.

Ahora la regla general es la del valor de mercado, que es el precio más probable de venta entre partes independientes de un bien libre de cargas.

 

Peroooooo,

hay una regla especial para los inmuebles.

 

Tratándose de inmuebles, la base imponible es el Valor de Referencia del Catastro.

Este Valor de Referencia, como he dicho antes, no tiene nada que ver con el valor catastral.

 

El Valor de Referencia del Catastro es elaborado anualmente por el Catastro, analizando los precios de las compraventas de inmuebles comunicados por los Notarios.

Esto permite repartir el territorio en zonas homogéneas, con valores medios por metro cuadrado y al valor resultante se le aplica un factor de minoración del 10%.

 

El Catastro ya ha terminado su trabajo y todos los inmuebles tienen ya su Valor de Referencia del Catastro que, en la mayoría de los casos es un valor muy cercano al de mercado.

A veces lo supera, por lo que está generando conflictos. Y este Valor de Referencia del Catastro es el que aplican las Haciendas autonómicas para liquidar Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones.

Salvo que el precio declarado por los interesados sea superior, en cuyo caso prevalece éste.

 

Qué dice la sentencia del supremo de 13 de enero de 2023

Esta Sentencia no tiene nada que ver con el Valor de Referencia del Catastro. Se refiere a la situación anterior, la del valor real.

El caso es el de una empresa de Castilla-León que por Escritura de 12 de diciembre de 2017 adquirió un inmueble por un precio de 408.000 euros.

La parte vendedora era una empresa y repercutió IVA. La empresa que compró la propiedad autoliquidó el impuesto de Actos Jurídicos Documentados al 1,50% sobre los 408.000 euros y pagó 6.120 euros.

La Hacienda autonómica, fijó el valor real del inmueble mediante dictamen de peritos de la Administración, en 1.079.734 euros, exigiendo el 1,50% sobre la diferencia. Sumando los intereses de demora, la cuota pagar era 10.420 euros.

 

Pagar los impuestos sobre el Valor de Referencia del Catastro
Pagar impuestos – Pulsa en la imagen para saber más

 

El contribuyente reclamó al Tribunal Económico-Administrativo Regional y luego al Tribunal Superior de Justicia, sin ver atendida su demanda.

Finalmente, recurrió en recurso de casación al Tribunal Supremo quien, mediante Sentencia número 75/2023, de 23 de enero de 2023, le ha dado la razón.

Cincooooo años pleiteando por 10.000 euros.

El Supremo, en esta Sentencia algo farragosa, decide esto por una razón de procedimiento.

Dice que:

«Hacienda está obligada comunicar el inicio del procedimiento de comprobación de valores manifestando las razones que justifican la comprobación y la causa de la discrepancia con el valor declarado. Y no lo ha hecho en este caso.»

También dice:

«que no valen los métodos de comprobación de valor consistentes en multiplicar el valor catastral por un coeficiente. Y que el dictamen de perito obliga al examen individualizado el inmueble y debe estar debidamente motivado».

 

Ministerio de Hacienda
Ministerio de Hacienda – Pulsa en la imagen para saber más

 

Ala, ¡Tócate los pies Hacienda!

Pero esto no tiene nada que ver con el Catastrazo de la Ley. El Catastrazo permanece indemne.

Entonces,

 

¿Qué va a pasar con el valor de referencia catastral?

¿Qué se puede hacer si no estamos de acuerdo con el Valor de Referencia del Catastro?

Lo normal es que el comprador de un inmueble autoliquide impuestos tributando conforme al precio pactado.

O que autoliquide Sucesiones o Donaciones conforme al valor atribuido a los inmuebles.

Es probable que te encuentres que Hacienda contraataque liquidando a un valor superior.

 

¿Se puede recurrir o impugnar el Valor de Referencia si no estamos de acuerdo?

Esa liquidación puede recurrirse alegando que el valor declarado es correcto, que es un valor de mercado.

Y debes probar lo que alegas, aportando pruebas: una valoración de una sociedad de tasación o un informe pericial de un profesional del sector inmobiliario.

Incómoda posición: con el truco del Valor de Referencia del Catastro, Hacienda invierte la carga de la prueba.

En este caso, la Hacienda autonómica pedirá informe al Catastro y resolverá.

Contra esa resolución puedes reclamar ante el Tribunal Económico-Administrativo y luego en vía contenciosa.

Así están las cosas para todos los hechos imponibles posteriores al 11 de julio de 2021. Y el Supremo no ha dicho nada todavía sobre el Catastrazo realmente.

 

Conclusión

Hacienda cumple con la ley aplicando el Valor de Referencia del Catastro que ella misma ha calculado.

Y el que no esté de acuerdo, que pruebe que el valor de mercado es inferior.

Es una posición muy cómoda para Hacienda, pero no veo cómo el Supremo puede cargarse esto.

Hay una Ley de por medio y la única manera de cargarse el Catastrazo es mediante una declaración de inconstitucionalidad por invertir la carga de la prueba. Lo que es bastante improbable.

 

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