la compraventa de un inmueble

Obligaciones después de la compraventa de un inmueble

La compraventa de un inmueble es una de las operaciones más importantes que podemos realizar en nuestra vida.

Cuando vendemos una vivienda o una propiedad de cualquier naturaleza contraemos una serie de obligaciones después la compraventa de un inmueble.

Se trata de un contrato que implica una serie de derechos y obligaciones para ambas partes: el vendedor y el comprador.

Estas obligaciones no solo se refieren al momento de la firma de la escritura, sino que se extienden a lo largo del tiempo, hasta que se produce la plena transmisión de la propiedad.

En este artículo, te voy a explicar con todo detalle qué obligaciones contractuales legales tienen los vendedores y los compradores una vez que se firma la escritura de la compraventa de un inmueble.

Para ello, voy a contarte un caso práctico de una situación real que puede darse en el mercado inmobiliario.

 

la compraventa de un inmueble

 

El caso de Juan y Ana

Juan ha heredado una vivienda familiar de sus padres, que fallecieron hace unos meses.

Se trata de un piso de 90 metros cuadrados, situado en una zona céntrica de Madrid.

Juan tiene dos hermanos, con los que tiene que repartir la herencia de forma equitativa.

Para ello, han realizado una adjudicación del bien patrimonial, en la que han dado un valor a la propiedad ajustado al valor de referencia catastral de 94.000 euros.

Este valor es el que se utiliza para el pago del impuesto de sucesiones y donaciones, que grava la transmisión de bienes por causa de muerte o por donación.

Juan no tiene intención de quedarse con el piso, ya que vive en otra ciudad y tiene su propia casa.

Por eso, decide ponerlo a la venta con un precio de salida de 160.000 euros, con la ayuda de mis servicios.

Después de un mes y varias visitas, recibe una interesante oferta de Ana, una joven que busca su primera vivienda.

Ana le ofrece 145.000 euros por el piso, una cantidad que Juan acepta, ya que supera con creces el valor de referencia catastral y está en el precio medio de la zona.

 

El acuerdo de compra

Ambos firman un contrato de arras, en el que se comprometen a formalizar la compraventa dentro de un plazo de dos meses y Ana entrega a Juan una señal de 10.000 euros, como garantía de la operación.

Pasadas unas tres semanas, Juan y Ana se reúnen en la notaría para otorgar la escritura pública de compraventa.

En ese momento, se produce el pago del resto del precio y la entrega de las llaves. Ana se convierte en la nueva propietaria del piso, y Juan recibe el dinero de la venta.

Parece, a simple vista que todo termina aquí, en la firma ante notario. Nada más lejos de la realidad, la operación no termina ahí.

Tanto Juan como Ana tienen que cumplir con una serie de obligaciones fiscales, administrativas y contractuales, que te voy a decir a continuación.

 

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Las obligaciones del vendedor

El vendedor de un inmueble tiene que hacer frente a dos impuestos principales:

  1. El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal.
  2. El impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

 

La plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento de valor que experimenta un terreno urbano desde que se adquiere hasta que se transmite.

Se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral del suelo, en función del número de años que se ha poseído el inmueble.

El porcentaje varía según el municipio donde se ubica el inmueble, y el plazo máximo de posesión es de 20 años.

En el caso de Juan, que ha vendido el piso que heredó de sus padres, tiene que pagar la plusvalía municipal por el periodo que va desde la fecha de fallecimiento de sus padres hasta la fecha de venta.

Supongamos que sus padres fallecieron el 1 de enero de 2023, y que Juan vendió el piso el 1 de marzo de 2023.

Eso significa que ha poseído el inmueble durante dos meses, lo que equivale a un año completo a efectos del impuesto.

Supongamos también que el valor catastral del suelo del piso es de 30.000 euros, y que el porcentaje que aplica el ayuntamiento de Madrid es del 3,7% anual.

El cálculo de la plusvalía municipal sería el siguiente:

  • Base imponible: 30.000 x 3,7% x 1 = 1.110 euros
  • Tipo impositivo: supongamos que es del 30%
  • Cuota íntegra: 1.110 x 30% = 333 euros

Juan tiene que pagar 333 euros de plusvalía municipal al ayuntamiento de Madrid, en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de venta.

Para ello, tiene que presentar el modelo 100 del impuesto, junto con la copia de la escritura de compraventa y la de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

 

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El IRPF

El IRPF es un impuesto que grava la renta que obtienen las personas físicas por sus actividades económicas, sus rendimientos del trabajo, sus inversiones, sus ganancias patrimoniales, etc.

En el caso de la venta de un inmueble, se considera que el vendedor obtiene una ganancia o una pérdida patrimonial, que se calcula restando al precio de venta el precio de adquisición, actualizado según unos coeficientes que publica anualmente la Agencia Tributaria.

En el caso de Juan, que ha vendido el piso que heredó de sus padres, tiene que declarar la ganancia o la pérdida patrimonial que ha obtenido por la venta.

Para ello, tiene que tener en cuenta el valor de adquisición del inmueble, que se determina sumando el valor de la herencia y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, como el impuesto de sucesiones y donaciones, los honorarios del notario, los del registrador, etc.

Supongamos que el valor de la herencia fue de 94.000 euros, y que los gastos y tributos ascendieron a 10.000 euros.

El valor de adquisición sería de 104.000 euros.

Por otro lado, el valor de transmisión del inmueble se determina restando al precio de venta los gastos y tributos inherentes a la transmisión, como la plusvalía municipal, los honorarios del notario, los del registrador, los gastos de intermediación de la agencia inmobiliaria, etc.

Supongamos que el precio de venta fue de 145.000 euros, y que los gastos y tributos ascendieron a 15.000 euros.

El valor de transmisión sería de 130.000 euros.

El cálculo de la ganancia o la pérdida patrimonial sería el siguiente:

  • Ganancia o pérdida patrimonial: 130.000 – 104.000 = 26.000 euros

Juan ha obtenido una ganancia patrimonial de 26.000 euros por la venta del piso.

Esta ganancia se integra en la base imponible del ahorro del IRPF, y se somete a una escala de gravamen que varía según la cuantía de la ganancia.

Para el año 2023, la escala es la siguiente:

  • Hasta 6.000 euros: 19%
  • Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
  • Más de 50.000 euros: 23%

En el caso de Juan, la ganancia de 26.000 euros se divide en dos tramos: 6.000 euros al 19%, y 20.000 euros al 21%.

El cálculo de la cuota sería el siguiente:

  • Cuota: (6.000 x 19%) + (20.000 x 21%) = 1.140 + 4.200 = 5.340 euros

Juan tiene que pagar 5.340 euros de IRPF por la ganancia patrimonial que ha obtenido por la venta del piso.

Esta cantidad se suma al resto de rentas que haya obtenido durante el año, y se declara en la declaración de la renta que se presenta en el año siguiente al de la venta.

Bueno, ya te he explicado las obligaciones del vendedor, que son el pago de la plusvalía municipal y el IRPF.

Ahora voy a explicarte las obligaciones del comprador, que no se libra.

 

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Las obligaciones del comprador

El comprador de un inmueble también tiene que hacer frente a una serie de impuestos y gastos derivados de la operación.

Estos son:

  1. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (ITP)
  2. El impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)
  3. Los gastos de notaría, registro y gestoría.
  4. La inscripción del inmueble en el registro de la propiedad.

 

El ITP

El ITP es un impuesto que grava las transmisiones patrimoniales onerosas, es decir, las que se realizan a cambio de un precio.

Se aplica cuando se compra un inmueble de segunda mano, como es el caso de Ana, que compró el piso de Juan.

El ITP se calcula aplicando un porcentaje al valor real del inmueble, que se determina según el valor de referencia catastral o el valor de mercado o el valor declarado por las partes.

El porcentaje varía según la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble, y suele oscilar entre el 6% y el 11%.

En el caso de Ana, que compró el piso de Juan en Madrid, tiene que pagar el ITP al 6%, que es el tipo que aplica la comunidad de Madrid.

Supongamos que el valor real del inmueble es de 145.000 euros, que es el precio que pagó por él.

El cálculo del ITP sería el siguiente:

  • Base imponible: 145.000 euros
  • Tipo impositivo: 6%
  • Cuota íntegra: 145.000 x 6% = 8.700 euros

Ana tiene que pagar 8.700 euros de ITP a la comunidad de Madrid, en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa.

Para ello, tiene que presentar el modelo 600 del impuesto, junto con la copia de la escritura de compraventa y el justificante del pago.

 

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El AJD

El AJD es un impuesto que grava los actos jurídicos documentados, es decir, los documentos notariales, mercantiles y administrativos que tienen trascendencia tributaria.

Se aplica cuando se compra un inmueble, tanto si es nuevo como si es de segunda mano, y se otorga una escritura pública de compraventa.

El AJD se calcula aplicando un porcentaje al valor real del inmueble, que se determina de la misma forma que para el ITP.

El porcentaje varía según la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble, y suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5%.

En el caso de Ana, que compró el piso de Juan en Madrid, tiene que pagar el AJD al 0,75%, que es el tipo que aplica la comunidad de Madrid.

Supongamos que el valor real del inmueble es de 145.000 euros, que es el precio que pagó por él.

El cálculo del AJD sería el siguiente:

  • Base imponible: 145.000 euros
  • Tipo impositivo: 0,75%
  • Cuota íntegra: 145.000 x 0,75% = 1.087,50 euros

Ana tiene que pagar 1.087,50 euros de AJD a la comunidad de Madrid, en el mismo plazo y forma que el ITP.

Para ello, tiene que presentar el mismo modelo 600 del impuesto, junto con la copia de la escritura de compraventa y el justificante del pago.

 

Los gastos de notaría, registro y gestoría

Los gastos de notaría, registro y gestoría son los que se derivan de la intervención de estos profesionales en la operación de compraventa.

La notaría es la encargada de otorgar la escritura pública de compraventa, que es el documento que da fe de la transmisión de la propiedad.

El registro es el encargado de inscribir la escritura en el registro de la propiedad, que es el organismo que da publicidad a los derechos reales sobre los inmuebles.

La gestoría es la encargada de tramitar el pago de los impuestos y la inscripción de la escritura, así como de realizar otras gestiones administrativas relacionadas con la operación.

Los gastos de notaría, registro y gestoría se suelen repartir entre el vendedor y el comprador, según lo que pacten las partes o lo que establezca la ley.

La Ley dice en su art. 1.455 del Código Civil: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”)

En general, se suele seguir el principio de que cada parte paga los gastos que le benefician o que le corresponden por ley.

Así, el vendedor suele pagar los gastos de la cancelación de la hipoteca, si la hubiera, y el comprador suele pagar los gastos de la constitución de la hipoteca, si la hubiera, y los gastos de la escritura de compraventa y su inscripción en el registro.

En el caso de Ana, que compró el piso de Juan sin hipoteca, tiene que pagar los gastos de la escritura de compraventa y su inscripción en el registro.

Estos gastos se calculan en función del valor del inmueble, del número de folios de la escritura, del número de copias solicitadas, de las tarifas de los profesionales, etc.

No hay una forma exacta de calcularlos, pero se puede estimar que rondan entre el 1% y el 2% del valor del inmueble.

En el caso de Ana, que compró el piso de Juan por 145.000 euros, supongamos que los gastos de notaría, registro y gestoría son del 1,5% del valor del inmueble.

El cálculo sería el siguiente:

  • Gastos de notaría, registro y gestoría: 145.000 x 1,5% = 2.175 euros

Ana tiene que pagar 2.175 euros de gastos de notaría, registro y gestoría, que se abonan en el momento de la firma de la escritura o posteriormente, según el caso.

 

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La inscripción del inmueble en el registro de la propiedad

La inscripción del inmueble en el registro de la propiedad es el último paso que hay que realizar para completar la operación de compraventa.

Se trata de un trámite que no es obligatorio, pero que es muy recomendable, ya que aporta una serie de ventajas al comprador.

Entre ellas, se encuentran las siguientes:

  • Da seguridad jurídica al comprador, ya que le acredita como el legítimo propietario del inmueble frente a terceros.
  • Le permite acceder a beneficios fiscales, como la deducción por vivienda habitual, si se cumplen los requisitos.
  • Le facilita la obtención de financiación, como una hipoteca, si la necesita.
  • Le protege frente a posibles reclamaciones o embargos que puedan afectar al inmueble.

Para inscribir el inmueble en el registro de la propiedad, hay que presentar la escritura pública de compraventa, junto con el justificante del pago de los impuestos y los gastos correspondientes.

El registro verificará que la escritura cumple con los requisitos legales, y procederá a inscribirla en el folio real del inmueble.

El registro emitirá una nota simple informativa, que es el documento que acredita la inscripción.

Este trámite suele tardar entre 15 y 30 días, y tiene un coste que se incluye en los gastos de registro.

En el caso de Ana, que compró el piso de Juan, tiene que inscribir el inmueble en el registro de la propiedad, para obtener las ventajas que hemos mencionado.

Para ello, tiene que presentar la escritura de compraventa, el pago del ITP y del AJD, y los gastos de registro.

Supongamos que el coste de la inscripción es de 500 euros, que se incluyen en los gastos de registro.

Ana recibirá la nota simple informativa, que le acreditará como la nueva propietaria del piso.

 

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Ahora queda… cambiar la titularidad de los servicios de suministro de Electricidad y Agua, así como notificar a la comunidad de propietarios la titularidad de la finca y…

Mes a mes, disfrutar de todas las experiencias y aventuras que me brinde esta nueva casa, pagar la luz, el agua, la comunidad, el IBI…

Lo que viene a ser el pan nuestro de cada día y, por supuesto, cuidar la vivienda, mejorarla, hacerla más ecológica sostenible o como se diga y construir un hogar.

 

Conclusión

Como hemos visto, la compraventa de un inmueble implica una serie de obligaciones para el vendedor y el comprador, que se extienden más allá del momento de la firma de la escritura.

Estas obligaciones se refieren al pago de impuestos, al abono de gastos y a la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad.

Es importante conocer estas obligaciones, y cumplirlas correctamente, para evitar problemas legales, fiscales o administrativos.

Además, es conveniente contar con el asesoramiento de profesionales, como abogados o gestores o agentes inmobiliarios, que te ayude a realizar la operación con todas las garantías.

 

Y, por ahora, esto es todo lo que puedo decirte sobre las obligaciones después de la compraventa de un inmueble.

 

Espero que te haya gustado el artículo que he creado para ti, con la intención de poder ayudarte y aclararte las dudas que tengas.

He intentado explicarte con todo detalle y con un lenguaje cercano y cotidiano, qué obligaciones contractuales legales tienen los vendedores y los compradores una vez que se firma la escritura de compraventa de un inmueble.

He usado el ejemplo de Juan y Ana, que vendieron y compraron un piso en Madrid, para ilustrar el proceso y los pasos que hay que seguir.

Ojalá te haya ayudado en tus decisiones.

 

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