La cancelacion de la hipoteca

La cancelacion de la Hipoteca

 

Hola, de nuevo por aquí y en esta ocasión te voy a contar todo lo que tienes que saber sobre el certificado de la cancelacion de la hipoteca.

Es un documento que acredita que has pagado tu préstamo hipotecario y que ya no tienes ninguna deuda hipotecaria.

Pues bien, para obtener este certificado tienes que seguir unos pasos que te explicaré a continuación.

 

La cancelacion de la hipoteca

 

¿Estás pensando en cancelar tu hipoteca y dejar tu vivienda libre de cargas?

 

Si es así, seguramente te estarás preguntando cuánto cuesta un certificado de cancelacion de hipoteca.

Como te he dicho, te voy a explicar todo lo que necesitas saber sobre este documento y los gastos asociados a la cancelación registral de la hipoteca.

 

  • ¿Qué es eso?
  • ¿Para qué sirve?
  • ¿Cómo se consigue?
  • ¿Es obligatorio?
  • ¿Cuánto cuesta?

 

Estas y otras preguntas las responderé en este artículo que he preparado para ti.

 

La cancelacion de la hipoteca

 

El certificado de cancelacion de hipoteca es un documento que acredita que has pagado tu préstamo hipotecario y que ya no tienes ninguna deuda con el banco.

Es decir, que eres el dueño absoluto de tu vivienda y que nadie puede reclamarte nada por ella.

 

Suena bien, ¿verdad?

Hoy quiero contarte algo que me pasó esta semana y que tiene mucho que ver con los trámites de cancelacion de hipoteca.

 

Ayer acompañé a mi amiga a hacer unos trámites a un lugar muy concurrido de Madrid y descubrí algo sobre mí.

Siempre aprovecho estas ocasiones para esperar en una cafetería y trabajar en un ambiente que no sea mi casa.

A día de hoy, encontrar aparcamiento en la calle es muy difícil.

Recordé que hace 10 años cuando tenía que venir a este lugar no me importaba tanto perder tiempo y daba hasta 15 vueltas buscando estacionar con tal de no ir a un parking de pago.

 

Mi gran reflexión personal

 

Le daba más importancia al dinero que a mi tiempo. Perdía mucho tiempo dando vueltas en vez de pagar un parking y tardar 2 minutos en aparcar mi coche.

Esta semana apenas llegué lo estacioné en un parking para ir rápido al café y ponerme a trabajar cuanto antes.

¿Por qué? Pues, adivina… porque ahora valoro mucho mi tiempo.

Empecé a cuidar mi tiempo en todos los ámbitos para dedicarlo a cosas importantes.

Trato de no ver cosas que no me nutran, no sigo a gente que no me sume y no presto atención a vídeos o a gente de la que no estoy seguro y que me hagan perder el tiempo.

No «todo suma», como dice el dicho, y todo te consume tiempo. Por eso trato de usarlo lo más sabiamente que puedo.

Si te pasa como a mí, que no tienes tiempo para perder y mirar videos que te enredan más que ayudan, con la excusa de «por si acaso te sirven o te entretienen», creo que te puede ayudar seguir mi consejo a la hora de hacer trámites para los que no tienes costumbre.

Mejor, déjalos en manos de profesionales, como hago yo misma. Siempre gano tiempo para dedicarlo a otras tareas que me benefician más.

 

La cancelacion de la hipoteca

 

Este mismo trámite del que te voy a hablar, la cancelacion de la hipoteca, lo puedes hacer tú dando muchas vueltas y seguramente perdiendo mucho tiempo que puedes dedicar a otras cosas más productivas.

O bien, contratar los servicios de profesionales para que te ayuden en el proceso y tú dedicarte a lo que verdaderamente te suma.

 

La cancelacion de la hipoteca

 

 

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Por mucho que pagues, te saldrá barato y te evitarás disgustos.

 

 

¿Qué documentos necesito para cancelar la hipoteca por mi cuenta?

 

Para cancelar la hipoteca por tu cuenta, necesitas los siguientes documentos:

 

  • El certificado de deuda cero que te entrega el banco al saldar el préstamo.
  • La escritura de cancelación que te da el notario al presentar el certificado de deuda cero.
  • El justificante de la autoliquidación del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que debes presentar en tu comunidad autónoma.
  • La escritura con el sello de la administración tributaria que debes presentar en el Registro de la Propiedad.

 

 

¿Puedo hacer los tramites yo mismo o tengo que contratar a alguien?

 

Mira, tengo clientes que quieren vender sus propiedades y, a pesar que ya han terminado de pagar el préstamo hipotecario, no hicieron el trámite de la cancelacion de hipoteca.

Claro está que, en el momento que quieren vender, en la nota simple registral aparece que esa propiedad tiene cargas.

Y comienzan las prisas, en primer lugar, quieres hacerlo tú mismo y te enfrentas al banco, con sus protocolos de tiempo y disponibilidad, 15 días de demora como poco.

Después tienes que pedir cita con el notario para que elabore una escritura de cancelación, con sus costes: el del papelito y los honorarios.

 

Aquí, se va otra semana como mínimo.

 

La cancelacion de la hipoteca

 

Si consigues el papelito que dice y certifica que tu hipoteca está cancelada, ahora te toca ir al registro de la propiedad a que te hagan el asiento registral como que esa propiedad está libre de cargas.

Tienes que pedir cita y esperar de nuevo, tal y como funciona la administración actualmente, al menos te tocará esperar casi un mes.

Y al final, tras cabreos espontáneos en cada evento de la tramitación, te queda la Hacienda pública para elaborar el modelo 600 de Actos Jurídicos Documentados.

Pues hala, pide cita a la Agencia Tributaria, con suerte te la darán para 10 ó 15 días y a crear el documento y liquidar, que es gratis en toda España menos en el País Vasco.

 

Ya han pasado dos meses largos desde que comenzaste el trámite por tu cuenta, estás con un estrés que corta el aire y un tic en el ojo derecho.

 

Llegas con tu flamante papelito para proseguir con la venta de tu propiedad y resulta que te dice la agencia inmobiliaria que el comprador se ha enfriado, o lo que es peor, se ha comprado otra finca que tenía los papeles en regla.

Y ves negro, después rojo, luego amarillo. Te das cuenta que has perdido el tiempo, tu tiempo valioso que podías haberlo dedicado a cuidar al comprador.

¿Y de qué manera cuidas a un comprador?

Esto lo sabemos muy bien los profesionales: manteniendo el contacto, organizando más visitas, siendo muy comercial en los modales para suscitar expectativas, etc.

 

La cancelacion de la hipoteca

 

 

 

 

—-> No lo dudes a la hora de contratar mis servicios.

 

 

Tu tiempo es valioso y no lo sabes

 

En realidad, el tiempo no importa, sino, lo que haces con él.

 

Es curioso que algo tan concreto y mesurable como el tiempo, sea a la vez algo tan relativo.

1 hora son 60 minutos, 1 minuto son 60 segundos, sin embargo, no es lo mismo pasar un minuto debajo del agua sin respirar que un minuto haciendo el amor.

Si te dijeran que tienes que pasar un mes entero escuchando reggaetón, seguramente te parecería mucho tiempo.

 

…[Lo digo con todo el respeto para este género musical que apasiona tanto]…

 

¿Y si te dijeran que te queda un mes de vida?

Ahí es donde te das cuenta que lo que importa no es el tiempo, sino, lo que haces con él

 

 

En mi experiencia

 

Crees que por ahorrarte algo de dinero merece la pena estar así, con ese semblante de inquietud por querer controlar el hacer cosas de las que no tienes costumbre.

Y, en resumen, si haces cuentas, entre los viajes, parkings, taxis, tasas, honorarios y «poyás»:

 

SOLEMOS DECIR: -po ya que estamos, nos ponemos y tomamos un café o po ya comemos porque nos dan las 2.

 

Al final te has gastado mucho más de lo que te cobran los profesionales.

¿Y tú como cuidas tu tiempo?

 

Bueno, ahora, a las novedades de esta semana…

Como te iba diciendo…

 

La cancelacion de la hipoteca

 

Todo lo que tienes que saber sobre el certificado de cancelacion de hipoteca

 

Lo primero que tienes que hacer es solicitar al banco que te emita el certificado. Esto lo puedes hacer por teléfono, por correo electrónico o en persona.

El banco tiene un plazo de 15 días para entregarte el documento.

Una vez que tengas el certificado en tu poder, tienes que ir al notario para firmar la escritura de cancelacion de hipoteca.

Esta escritura es el acto jurídico que da fe de que has saldado tu deuda y que libera tu vivienda de la carga hipotecaria.

El notario te cobrará unos honorarios por este trámite, que pueden variar según la cuantía de la hipoteca y la comunidad autónoma.

El siguiente paso es llevar la escritura al Registro de la Propiedad para inscribir la cancelacion de hipoteca.

De esta forma, quedará constancia pública de que tu vivienda ya no está sujeta a ningún préstamo y que eres el único propietario.

El Registro también te cobrará unas tasas por este servicio, que dependerán del valor de la vivienda y del tipo de hipoteca.

Finalmente, tienes que liquidar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es un tributo que se paga por la formalización de la escritura de cancelacion de hipoteca.

Este impuesto se calcula aplicando un porcentaje sobre el importe total del préstamo, y varía según la comunidad autónoma.

Puedes pagar este impuesto en cualquier entidad bancaria o en la oficina liquidadora correspondiente.

 

Y ya está.

 

Con estos pasos habrás conseguido tu certificado de cancelacion de hipoteca y podrás respirar tranquilo sabiendo que tu vivienda es solo tuya.

 

La cancelacion de la hipoteca

 

¿Cuánto te puede costar?

 

El coste de un certificado de cancelacion de hipoteca depende de varios factores, como el importe original del préstamo, la notaría, el registro que se elijan y si se contrata una gestoría o no.

Según Finect y Helpmycash, el coste medio suele ser de unos 1.000 euros², pero puede variar según cada caso.

 

Aquí te resumo los principales gastos que hay que pagar para cancelar una hipoteca²¹:

 

  • Gastos de notaría: por elaborar la escritura de cancelación, el precio del documento depende del notario, pero la ley marca un mínimo de 90 euros¹. Sus honorarios se calculan al aplicar un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca².
  • Gastos registrales: por eliminar la carga hipotecaria sobre la vivienda, el precio de cambiar los datos de la vivienda en el Registro de la Propiedad asciende a 24 euros como mínimo por ley¹. Sus honorarios también se calculan al aplicar un porcentaje sobre el importe original del préstamo².
  • Gastos de gestoría: por encargarse del trámite administrativo. Cada agencia aplica sus propias tarifas, que pueden ir desde los 100 euros hasta los más de 500 euros². Este gasto es opcional, ya que se puede hacer el trámite por uno mismo.
  • Gastos personales: por encargarte tú de los trámites. Suelen estar desde los 100 euros hasta los más de 300 euros. Tal y como te he mencionado anteriormente, son los gastos de desplazamiento: parkings, cafés o comidas, combustible, taxis y el mucho tiempo de dedicación que inviertes en ello.

 

Además, hay que solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados en una delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, que es un paso obligatorio³.

 

Extraído de:

  1. Helpmycash
  2. Finect
  3. Banco de España
  4. OCU

 

La cancelacion de la hipoteca

 

Ahora te lo voy a resumir

 

Un certificado de cancelacion de hipoteca es un documento que acredita que ya no tienes deuda hipotecaria con el banco y que necesitas para cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad⁴.

 

Para obtenerlo, debes seguir estos pasos¹²:

 

  1. Solicitar un certificado de deuda cero a tu entidad financiera. Este documento es gratuito y lo puedes pedir una vez hayas pagado la última cuota de la hipoteca.
  2. Entregar el certificado de deuda cero a un notario y pedir la escritura de cancelación. Puedes elegir el notario que quieras.
  3. Acudir a la delegación de Hacienda de tu comunidad autónoma y rellenar el formulario del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). Este trámite es obligatorio.
  4. Presentar la escritura junto al justificante del impuesto en el Registro de la Propiedad que te corresponda. Allí se inscribirá la cancelación.

 

Si no quieres hacer estos trámites, puedes solicitarlos a tu entidad financiera y te cobrará las comisiones y gastos correspondientes.

También puedes esperar a que pasen 20 años desde la finalización del plazo de pago fijado en la escritura, y entonces cancelar la hipoteca por caducidad sin necesidad de notario³.

 

Extraído de:

  1. Spacioinmobiliaria
  2. Romero consultores
  3. Cliente Bancario, Banco de España
  4. OCU
  5. Banco de España
  6. Ministerio de transportes, movilidad y agencia urbana

 

La cancelacion de la hipoteca

 

¿Qué ventajas tiene cancelar la hipoteca en el registro?

 

Cancelar la hipoteca en el registro tiene algunas ventajas¹:

 

  • Te permite solicitar una nueva hipoteca en el futuro, si lo necesitas.
  • Te ahorra problemas si quieres vender la casa, pues el comprador no tendrá que asumir los gastos de cancelación registral.
  • Te permite ahorrar en la declaración de la renta, pues puedes deducir el importe que hayas amortizado durante el año anterior a la cancelación1.

 

Sin embargo, como te he dicho antes, si no tienes intención de vender tu casa, puedes esperar a que pasen 20 años desde el pago del préstamo y cancelar la hipoteca por caducidad34.

 

Extraído de:

  1. Helpmycash
  2. Tusgestiones
  3. La Vanguardia
  4. OCU
  5. Imontlegal

 

La cancelacion de la hipoteca

 

¿Puedo deducir la cancelacion de la hipoteca en la declaración de la renta?

 

Sí, puedes deducir la cancelacion de la hipoteca en la renta si cumples estos requisitos3:

 

  • Que hayas comprado tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y hayas aplicado la deducción por inversión en vivienda habitual en años anteriores.
  • Que hayas amortizado el préstamo hipotecario durante el año anterior a la cancelación, ya sea de forma total o parcial.
  • Que hayas pagado los gastos de notaría, registro y gestoría derivados de la cancelación registral.

 

El importe a deducir dependerá de la cantidad que hayas amortizado, con el límite de 9.040 euros anuales².

Además, si has vendido tu vivienda, podrás reducir el valor de transmisión en los gastos de cancelación hipotecaria, lo que disminuirá la ganancia o pérdida patrimonial que debas declarar4.

 

La cancelacion de la hipoteca

 

¿Cómo puedo calcular el importe a deducir?

 

Para calcular el importe a deducir por la cancelacion de la hipoteca, debes aplicar el 15% a la cantidad que hayas amortizado durante el año anterior a la cancelación, con el límite de 9.040 euros.

Por ejemplo, si has amortizado 10.000 euros en 2022 y cancelas la hipoteca en 2023, podrás deducir el 15% de 9.040 euros, es decir, 1.356 euros en tu declaración de la renta de 2023.

 

 

¿Qué pasa si he cancelado la hipoteca en el mismo año que he amortizado?

 

Si has cancelado la hipoteca en el mismo año que has amortizado, podrás deducir el 15% de la cantidad que hayas amortizado en ese año, con el límite de 9.040 euros.

Por ejemplo, si has amortizado y cancelado la hipoteca en 2023 por un importe de 8.000 euros, podrás deducir el 15% de 8.000 euros, es decir, 1.200 euros en tu declaración de la renta de 2023.

 

Extraído de:

  1. Tusgestiones
  2. Agencia Tributaria
  3. DGV Fiscal – Consultores
  4. Bolsamanía

 

La cancelacion de la hipoteca

 

¿Y si he cancelado la hipoteca con una subrogación o una novación, puedo deducirme?

 

Si has cancelado la hipoteca con una subrogación o una novación, podrás seguir deduciendo por la inversión en vivienda habitual, siempre que se cumplan estos requisitos²:

  • Que el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización o cancelación del préstamo originario, que se haya destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual.
  • Que el contribuyente pueda acreditar el destino del nuevo préstamo vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución.
  • Que se mantenga el importe y el plazo del préstamo original, salvo que se amplíe el plazo para cubrir los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio.

 

Por lo tanto, podrás deducir el 15% de las anualidades, cuota de amortización e intereses y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo, con el límite de 9.040 euros anuales.

También podrás deducir los gastos de notaría, registro y gestoría derivados de la subrogación o novación.

 

Extraído de:

  1. Fotocasa
  2. Bankinter
  3. Rankia
  4. Habitaclia

 

 

¿Qué pasa si he comprado mi vivienda después del 1 de enero de 2013?

 

Si has comprado tu vivienda después del 1 de enero de 2013, no podrás deducir por la inversión en vivienda habitual en tu declaración de la renta, salvo que hayas comprado tu casa en alguna de las comunidades autónomas que mantienen esta deducción a nivel autonómico.

Por tanto, cancelar la hipoteca no tendrá ningún efecto fiscal para ti, salvo que vendas tu vivienda y tengas que declarar una ganancia o pérdida patrimonial.

 

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¿Qué documentos necesito para cancelar la hipoteca por caducidad?

 

Para cancelar la hipoteca por caducidad, necesitas los siguientes documentos¹⁴:

 

  • Una instancia dirigida al registrador de la propiedad solicitando la cancelacion de la hipoteca por el transcurso de más de 20 años desde el vencimiento del plazo fijado para el pago de la deuda garantizada.
  • Una copia simple de la escritura de constitución de la hipoteca o, en su defecto, una nota simple informativa del Registro de la Propiedad donde conste la fecha de vencimiento del préstamo.
  • El justificante del pago del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados o, en su caso, una declaración responsable de estar exento.

 

Además, debes pagar los aranceles del registrador, que suelen ser unos 35 euros.

 

Extraído de:

  1. Notarios y registradores
  2. AMG Legal
  3. La Información
  4. Burguera Abogados

 

 

¿Qué ventajas e inconvenientes tiene cancelar la hipoteca por caducidad?

 

Cancelar la hipoteca por caducidad tiene algunas ventajas:

 

  • Te ahorras los gastos de notaría y gestoría que supone la cancelación ordinaria.
  • Te evitas tener que solicitar el certificado de deuda cero al banco y esperar a que te lo entregue.
  • Te liberas de la carga hipotecaria que pesa sobre tu vivienda y que puede dificultar su venta o gravamen.

 

Sin embargo, cancelar la hipoteca por caducidad también tiene algunos inconvenientes:

 

  • Tienes que esperar a que pasen 20 años desde el vencimiento del préstamo, lo que puede ser mucho tiempo si quieres vender o hipotecar tu vivienda antes.
  • Tienes que comprobar que conste la fecha de vencimiento del préstamo en el Registro de la Propiedad, lo que puede no ser así si se trata de una hipoteca antigua o si se ha modificado el plazo mediante una novación o subrogación.
  • Tienes que pagar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aunque esté exento, y los aranceles del registrador, que pueden variar según la cuantía de la hipoteca.

 

 

¿Qué pasa si no consta la fecha de vencimiento del préstamo?

 

Si no consta la fecha de vencimiento del préstamo en el Registro de la Propiedad, no podrás cancelar la hipoteca por caducidad mediante una simple instancia, sino que tendrás que seguir el procedimiento ordinario de cancelación¹⁴.

Es decir, tendrás que solicitar el certificado de deuda cero al banco, pedir la escritura de cancelación al notario, presentar la autoliquidación del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y registrar la escritura en el Registro de la Propiedad.

Y todo ello con los gastos correspondientes de notaría, registro y gestoría.

 

 

¿Cómo puedo saber si consta la fecha de vencimiento del préstamo?

 

Puedes saber si consta la fecha de vencimiento del préstamo solicitando una nota simple informativa del Registro de la Propiedad donde está inscrita tu hipoteca.

La nota simple es un documento que contiene los datos básicos de la finca y de los derechos que recaen sobre ella.

Puedes pedirla presencialmente en el Registro, por correo postal o por Internet. El coste de la nota simple suele ser de unos 15 euros.

 

La cancelacion de la hipoteca

 

¿Qué pasa si no cancelo la hipoteca en el registro?

 

Si no cancelas la hipoteca en el registro, puede que tengas algunos problemas, como, por ejemplo:

 

  • Si quieres vender tu vivienda, el comprador puede exigirte que canceles la hipoteca antes de formalizar la compraventa, o que le descuentes los gastos de cancelación del precio.
  • Si quieres solicitar una nueva hipoteca sobre tu vivienda, el banco puede negarse a concedértela o cobrarte una comisión por subrogación o novación de la hipoteca anterior.
  • Si quieres gravar tu vivienda con otro derecho real, como un usufructo o una servidumbre, el registro puede denegar la inscripción si existe una incompatibilidad con la hipoteca vigente.

 

Por eso, es recomendable cancelar la hipoteca en el registro lo antes posible, o al menos cuando vayas a realizar alguna operación que afecte a tu vivienda.

 

La cancelacion de la hipoteca

¿Qué pasa si vendo la casa sin cancelar la hipoteca en el registro?

 

Si vendes la casa sin cancelar la hipoteca en el registro, puedes encontrarte con algunas dificultades:

 

  • El comprador puede desconfiar de que hayas pagado realmente el préstamo y exigirte una prueba de que no tienes ninguna deuda con el banco.
  • También puede pedirte que canceles la hipoteca antes de formalizar la compraventa, o que le descuentes los gastos de cancelación del precio.
  • Igualmente, negociando con él, puede asumir los gastos de cancelación, pero a cambio te pedirá una rebaja en el precio de la vivienda o una compensación por las molestias.

 

Por eso, es recomendable cancelar la hipoteca en el registro antes de vender tu vivienda, o al menos acordar con el comprador quién se hará cargo de los gastos reflejándolo en el contrato de compraventa.

 

Y por ahora, esto es todo.

Espero que te haya gustado este artículo y que te haya servido de ayuda.

Si tienes alguna duda o comentario, no dudes en escribirme.

Recuerda que yo puedo ayudarte en estos trámites.

Hasta la próxima.

Por supuesto que, ante cualquier duda, me tienes a tu disposición para aclararte y explicarte lo que necesites saber.

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